Értékbecslés

Értékbecslési szakágazat és annak módszerei

Társaságunk a nemzetközi gyakorlatban elfogadott TEGOVA ( The European Group of Valuers Associations ) útmutató alapján készíti értékbecsléseit. E mellett a kissé speciális hitelfedezeti értékbecsléseknél a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet előírásainak betartásával járunk el, figyelemmel a 54/1997. (VIII 1.) FM. rendelet szabályaira a termőföldek vonatkozásában. Cégünk munkatársai az EVS ( Európai Értékelési Szabványok – European Valuation Standards ) hitelbiztosítéki előírásainak, valamint az IVSC ( International Valuation Standards Committee ) iránymutatásainak betartásával készítik el az értékeléseiket, figyelemmel a MAISZ ( Magyar ingatlanszövetség ) által összeállított értékelési standardokra. Végül kötelezően felhasználandó az értékeléseinknél az EMPIRE Kft által összeállított, és valamennyi értékelőre nézve kötelezőIngatlan Értékbecslői Kézikönyv. ( nem kötelező mellékletként csatolva ).

Meghatározzuk a nyílt piaci-becsült forgalmi értéket , folyamatban lévőépítésnél (használatbavételi engedéllyel még nem rendelkező, vagy felújítás, bővítés alatt álló lakóingatlannál) a várható forgalmi értéket, valamint a hitelbiztosítéki értéket. A hitelbiztosítéki érték meghatározásánál különböző szorzók alkalmazásával érjük el a reális értéket. Ennél figyelembe vesszük az ingatlan környezetét, mikro gazdasági környezetét, az ingatlanpiaci szegmensre jellemző kockázatokat, stb.

Lakóingatlanok értékelésénél használt módszereink és az értékelés lépesei

Gyakorlatunkban az ingatlanok értékbecslésére három fő módszert alkalmazunk.

  • Piaci megközelítés (Open Market Value)
  • Költségalapú megközelítés (Deprreciated Replacement Cost Value)
  • Nyereségtőkésítési (hozadék) megközelítés (Discounted Future Earning Value)
  • Speciális esetekben a maradvány elvőértékelést.

Néhány szóban ezek lényegét:

A piaci érték az a becsült összeg, amelyért egy ingatlan az értékelés időpontjában gazdát cserélhetne egy hajlandóságot mutató vevőés egy hajlandóságot mutató eladó között, tisztességes feltételek mellett, külső kényszertől mentesen. Ennek a végső piaci- becsült értéknek a meghatározása a különbözőértékelési módszerek összehangolásával történik.

Elsődleges módszerként alkalmazzuk a piaci összehasonlító adatok elemzését, melynek során az értékelendő ingatlanhoz leginkább hasonló fizikai, jogi, műszaki jellemzőkkel rendelkező ingatlanok paramétereit vetjük össze, páronkénti összehasonlítás keretében az értékelendő ingatlannal. Több ezres, élő központi adatbankunk segíti a megbízható összehasonlító adatok meglétét, amelyeknél a területi eltérés 10%-nál nagyobb mértékű nem lehet. Korrekciós tényezőket alkalmazunk, ahol figyelembe vesszük az infrastruktúrát, telekadottságokat, mikrokörnyezetet, használati szempontokat, jogi szempontokat, alternatív hasznosítási lehetoségeket, műszaki szempontokat. A korrekciót követően meghatározzuk a kiválasztott korrigált fajlagos értékek számtani közepét, mely az értékelt ingatlan becsült piaci értékének alapjául szolgáló fajlagos értéket eredményezi. Ezt követően az értékelt ingatlan korrekciós tényezőit SWOT elemzés keretein belül ellenőrizzük. Az ingatlant az összehasonlításra kijelölt ingatlanokhoz képest értékeljük a jellemző erősségek ( Strengths ), gyengeségek ( Weaknesses ), lehetőségek ( Opportunities ), és veszélyek ( Threats ) szempontjából. Az erősségek és gyengeségek olyan belső tényezői az ingatlannak, melyeket befolyásolhatunk, de a veszélyek és a lehetőségek külső adottságokat jelentenek.

DRCV módszerű megközelítés alapvetően „műszaki szemléletű”, az ingatlan bruttó előállítású költségét kell csökkenteni a különböző, amortizációk összegével. Ezeket alapvetően három tényező határozza meg:

  1. ingatlan állapota, állaga
  2. ingatlan fizikai, műszaki és erkölcsi avultság
  3. a környezeti és a piaci-gazdasági tényezők

Az amortizációt legjobban mérő szám az ingatlan még hátralévő gazdaságilag hasznos élettartama. Az élettartam meghatározása, becslése szintén műszaki feladat, ami sok bizonytalansággal terhelt. Az élettartamokat sok tényező együttes hatása determinálja.
A számvitelben alkalmazott leírási kulcsok is meghatároznak egy élettartamot, nevezhetnénk ezeket könyv szerinti élettartamnak is, ezek a valós élettartammal csak nagyon ritkán egyeznek meg.
Az ingatlanok élettartamánál szokás még beszélni műszaki, illetve gazdasági élettartamokról, ezek nem esnek egybe. A költségalapú módszert ellenőrző módszerként alkalmazzuk . A módszer abból a feltételezésbol indul ki, hogy a szabad piacon egy felelős vevő sohasem fizet többet egy ingatlanért, mint amennyiért az azonos hasznosságú ingatlant előállítaná.

Nyerseségtőkésítési (hozadékérték) elvű módszer szintén piaci összehasonlításokon alapul. Itt a vagyontárgytól várható hasznokat, hozamokat becsüljük meg és a lehetséges, megvalósítható alternatívák közül kiválasztjuk a legjobbat.

„Egy vagyon értéke annyi, mint a belőle származó tiszta jövedelem jelenértéke.” - Használatát nehezíti, hogy a jövőre vonatkozó jelenbeli becsléseinket az általános gazdasági helyzet nagyon bizonytalanná teszi.

A módszer alkalmazását két csoportra bonthatjuk:

Első a közvetlen hasznot biztosító épületek (bérlakások, üzletek, irodák, stb.) - Ennek alkalmazásakor ismerettel rendelkezünk az épület várható élettartamára és a jövobeli mindenkori rentábilis jövedelmekre a hozadékra és a tőkésítési kamatlábra.

P = A * [(1 + i) n -1 /(1 + i) n * i

Jelmagyarázat:

P = érték
A = éves tiszta bevétel
i = tokésítési kamatláb
n = évek száma

Második a közvetlen jövedelmet nem biztosító épületek (családi házak, öröklakások, iskolák, kórházak, laktanyák, munkásszállások, stb.)
A hozadéki meghatározás ebben az esetben a jelen gazdasági körülmények között nem mindig vezet reális eredményre. Ez esetben egy változó bevételfolyamhoz kötődő diszkontált cash-flowal számolunk, minden esetben összehasonlító bevételi adatokat feldolgozva. A hozadéki számításnál alkalmazott tőkésítési rátát az adott ingatlantípushoz a vizsgált időszakban az ingatlanpiacon uralkodó trend szerint alkalmazzuk, melyet ingatlanpiaci elemzőnk rendszeresen figyelemmel kísér.

A maradványértékelés

Továbbfejlesztendő ingatlanok esetén használható módszer. Lényeg a fejlesztett állapot értékébol kiindulva határozza meg a jelenlegi állapot értékét. Hitelbiztosítéki értékelésnél alkalmazását a 25/1997. (VIII.1.) PM rendelet tiltja.

Az értékelés lépései

  1. Alapadatok begyűjtése (tulajdoni lap, térképkivonat, alaprajz, rendezési terv, stb.)
  2. Helyszíni szemle, amely során az alapadatok beazonosítása, esetleges eltérések rögzítése
  3. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása
  4. Értékelés különböző módszerekkel.

Az értékelés folyamatát az Értékbecslői Kézikönyvünk részletesen tartalmazza.

A föld érték meghatározása:

A föld minőségét az aranykorona fejezi ki. Ezt a számadatot a tulajdoni lap is tartalmazza. A rendelkezésre álló összehasonlító adatokat módosítani kell az adott területre vonatkozóan. A termőföld érték megállapításánál több kiegészítést is elvégzünk, hogy reális értéket kapjunk. Ilyen befolyásoló tényezők:

  • talaj tulajdonságai
  • éghajlat
  • vízgazdálkodás
  • levegő tulajdonságai
  • talaj termőképessége
  • településtől való távolság
  • megközelítés

Ezekről röviden:

  1. Talaj tulajdonságai: A talaj fizikai, kémiai, biológiai elemzése és ennek hatása az értékre.
  2. Éghajlat: Az adott mikrokörnyezet időjárásának elemzése.
  3. Vízgazdálkodás: Az értékelés tárgyát képező termőföldre hulló csapadék vizsgálata.
  4. Levegő tulajdonságai: A levegő szennyezettségének vizsgálata.
  5. Talaj termőképessége: Kétféle eljárást alkalmazunk: a. Közvetlen vizsgálat, mely lehet: - tapasztalati termésbecslés - objektív, termés közvetlen megszámolása stb. Közvetett vizsgálat, mely lehet: - a termés és az időjárás adatok összefüggésén alapuló termékbecslés - a termés és az időjárás adatokon kívül más tényezők figyelembevétele a termőképesség vizsgálatra.
  6. Településtől való távolság és megközelítés: A földterületet megközelítő utak fajtája és állapotának vizsgálata az értékmódosítás miatt.

Ezen tényezők együttes értéke adja meg a termőföld reális értékét. A termőföldek értékének meghatározásában az 54/1997. (VIII. 1.) FM rendelet előírásait követjük még a fentieken kívül. Értékbecsléseinknél mindig abból indulunk ki, hogy az ingatlan valamint az értékbecslés célja alapján melyik módszer alkalmazása adja meg a valós értéket. A megjelölt módszerek együttes alkalmazása is elképzelhető, különösen különböző típusú elemekből álló ingatlan együttesnél. A piaci érték meghatározása során különösen több építményből álló ingatlan esetében alkalmazzuk az újraelőállítási értéket azon vagyonrészekre, amelyek önmagában nem forgalomképesek és többnyire az ingatlan együttes kiszolgálására jöttek létre, de mindenképpen növelik az ingatlan értékét. Más esetben az újraelőállítási költség alapján való értékelés legfeljebb a piaci érték ellenőrzésére szolgál.  

 

empire_narancs_box_900

 

Empire Ingatlanforgalmazási és Befektetési Társaság

 

Hírlevél regisztráció

Jelentkezzen hírlevelünkre, hogy ne utolsóként tudja meg a híreket!

Ha nem akarja utoljára megtudni a legfrissebb ingatlan hirdetéseket, adja meg elérhetőségeit.

Kérjen értesítőt, ha azt szeretné, hogy azonnal értesüljön a legfrissebb információkról!

Konkrét elképzelései vannak a keresett ingatlanról, vagy csak kiváncsi a legfrissebb ingatlan ajánlatainkra? Összegyűjtve elküldjük Önnek! Így folyamatosan képben lesz az újdonságokkal kapcsolatban.